На фоне высоких рыночных ставок и ужесточения условий по льготным кредитам покупатели жилья ищут замену ипотеке. На рынке чаще обсуждают несколько схем: рассрочка от застройщика, трейд-ин, субсидированная ставка, траншевая ипотека, жилищный лизинг и аренда с правом выкупа.
Рассрочка от застройщика
Беспроцентная рассрочка в 2025 году стала заметно популярнее. По статистике, которую приводит директор направления «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков, в ряде проектов доля продаж в рассрочку выросла до 70%.
Главный плюс в поэтапной оплате без процентов. И цена квартиры фиксируется в момент подписания договора.
Минусы тоже понятные. Часто нужен высокий первый взнос, он доходит до 50%. Сроки выплат сжатые, обычно от 1 до 5 лет. И встречаются условия, которые снижают интерес: цена может быть выше до 30%, появляются комиссии, скидок нет.
По словам директора департамента первичного рынка и ипотеки компании «Этажи» Марии Сороки, рассрочка больше подходит тем, у кого стабильный доход и понятный план. К примеру, когда ближе к концу срока получится продать другую недвижимость или взять кредит по более низкой ставке.
Трейд-ин при покупке новостройки
Трейд-ин работает так: старая квартира продается через агентство, а новая у застройщика бронируется параллельно. Схема стала заметнее в 2024 году после отмены массовой льготной ипотеки. В 2025 году доля таких сделок выросла с 8% до 18%.
Часто подписывают договор долевого участия, а цена новой квартиры фиксируется на срок до полугода.
Слабое место трейд-ина в том, что продажу старой квартиры никто не гарантирует. Есть и другой формат, когда девелопер выкупает жилье, но квартира должна быть ликвидной. И по цене это часто жестко: скидка при выкупе у застройщика доходит до 20–25%. Еще ограничение по региону: продажа и покупка идут в одном регионе.
На такую схему чаще идут семьи, где дети выросли, или те, кто ждет пополнение.
Субсидированная ставка от застройщика
Еще один популярный путь это кредит с субсидированной ставкой. Его оформляют через связку застройщика и крупного банка. Ставка выглядит низкой, около 3,5–5%, но держится недолго, до пары лет, а дальше вырастает до рыночных 21–22%.
Эта схема дает передышку по первым платежам. Часть денег можно держать на вкладе или вложить.
Чаще такой кредит выбирают при покупке квартиры в недостроенном доме, когда до сдачи жилье снимается. Так появляется запас денег под будущий ремонт.
Риск в переплате. Наценка может составить 10–20%, ее уровень связан с комиссией, которую застройщик платит банку.
Траншевая ипотека
Траншевая ипотека это кредит, который выдают частями, а проценты по ним могут отличаться. До ввода дома в эксплуатацию ставка бывает ниже рынка и находится в диапазоне 6–12%, а после сдачи вырастает в 2–3 раза.
Такой сценарий выбирают, когда есть запас денег, хотя бы 30–50% от суммы кредита.
Жилищный лизинг и аренда с правом выкупа
Лизинг или аренда с последующим выкупом часто берут при плохой кредитной истории или когда нет официального дохода.
Плюс в том, что покупатель не платит налог на недвижимость и страховку.
Минусы серьезные. Ставки по таким программам выше, чем по рыночной ипотеке. Право собственности оформляется только в конце срока договора. Если компания, которая предоставляет жилье, обанкротится, есть риск остаться и без денег, и без квартиры.
Что еще случилось на рынке льготной ипотеки
Ранее москвича лишили льготной ипотеки после того, как выяснилось, что квартира, купленная по программе, сдается в аренду. В банке об этом узнали из жалобы нанимательницы, ей не понравился рост платежей.
Полезный инструмент для охоты за скидками
Telegram-бот Price Alert помогает отследить скидки в разных магазинах. Бот мониторит цены на Wildberries, Авито, Яндекс Маркете, Золотом яблоке, Авто.ру и других площадках каждые 30 минут. Добавьте товар, машину, квартиру в отслеживание по ссылке и получите уведомление, когда появятся первые скидки. Пользователи экономят до 30% на покупках благодаря своевременным уведомлениям.