Ипотека в 2026 году: от «ипотечной зимы» до плавного восстановления
Одним из сценариев для рынка ипотеки в России может стать охлаждение спроса и так называемая ипотечная зима. Об этом рассказал Михаил Клименков, генеральный директор агентства недвижимости Welcome24.
Рынок ипотеки в начале 2026 года, по его словам, начал оживать, но устойчивости пока нет. Ключевая ставка снижена до 15,5%, а рыночные ипотечные ставки, которые год назад поднимались выше 29%, теперь держатся в коридоре 19–20%. При этом для многих заемщиков даже такие условия все еще тяжеловаты, а льготные программы постепенно становятся жестче.
Что происходит с «семейной ипотекой»
Клименков привязал пессимистичный сценарий к новостям о резком падении спроса на семейную ипотеку. При дальнейшем снижении интереса рынок может заметно остыть.
Звучит и тема ужесточения условий льготной программы. В числе обсуждаемых изменений называют рост ставки с 6% до 10–12%, а еще разделение условий по числу детей. По оценке эксперта, такие шаги могут сильно ударить по спросу в этом сегменте.
Пессимистичный сценарий: спрос сдувается, цены на новостройки идут вниз
Если семейная ипотека перестанет быть главным драйвером, а рыночные ставки останутся высокими, выдачи могут просесть. Клименков считает, что тогда объем ипотечных выдач может не дотянуть до 4 трлн рублей.
В этой логике новостройки теряют «подогрев» спроса и цены могут пойти вниз. Покупатели уходят в выжидание, когда сделки откладываются в расчете на дальнейшее снижение цен и ставок.
Оптимистичный сценарий: плавное снижение ставок
Есть и более спокойный сценарий, который закладывают в ожидания и ЦБ, и крупные игроки рынка. Смысл в том, что рынок будет поправляться без резких движений.
При базовом прогнозе ЦБ, где средняя ключевая ставка ожидается в диапазоне 13–15% по году, рыночные ипотечные ставки к концу 2026 года могут снизиться до 15–17%. Это не те 10–12%, о которых многие мечтают, но и не «запредельный» уровень. Клименков ожидает постепенное снижение, с оживлением ближе ко второй половине года. И рынок продолжит привыкать к жизни без массовой сверхльготной ипотеки.
Самый смелый сценарий: ипотека около 12% и всплеск спроса
Самый смелый вариант связан с быстрым снижением ключевой ставки до 9–10% к концу года. Тогда ипотечные ставки могут опуститься до 12% и даже ниже.
Эксперт связывает массовую доступность ипотеки со стабильным снижением инфляции. По его словам, для такого сценария нужно увидеть устойчивую дефляцию или минимальный рост цен уже в ближайшие месяцы. Параллельно важно, чтобы после снижения ставок ожила рыночная ипотека и закрыла возможное сжатие льготных программ. В этом случае он ждет не просто роста, а заметного всплеска спроса.
Что советуют покупателям в 2026 году
Клименков не советует ждать «идеального дня» для покупки жилья. Он отмечает, что поймать и минимальную ставку, и минимальную цену одновременно почти нереально. Если найдена подходящая квартира, ставка по рынку опустилась до 17–18%, и есть деньги на первоначальный взнос, это может быть удачным моментом.
Отдельно он упомянул вторичный рынок. Он меньше зависит от льготных программ, и в 2026 году может стать альтернативой новостройкам.
И еще один акцент на семейной ипотеке. Текущие 6% эксперт назвал редким предложением, которое может исчезнуть или заметно подорожать в ближайшие месяцы.
Прогноз по скидкам на новостройки
Ранее финансовый эксперт, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский говорил о скидках на новые квартиры в размере 20–25% в марте 2026 года. По его словам, такие скидки могут давать девелоперы.
Как отслеживать скидки и падение цен
Telegram-бот Price Alert помогает отследить скидки в разных магазинах. Бот мониторит цены на Wildberries, Авито, Яндекс Маркете, Золотом яблоке, Авто.ру и других площадках каждые 30 минут. Добавьте товар, машину, квартиру в отслеживание по ссылке и получите уведомление, когда появятся первые скидки. Пользователи экономят до 30% на покупках благодаря своевременным уведомлениям.